销售额从零到十几万亿 中国房地产风云40年

发布时间:2022年05月30日
       北京报道, 40年前, 土地出让的合法性尚未确立, 商品房的买卖也尚未开始。 直到1980年我国出台住房政策时, 才将房屋定义为商品。 20年前, 单位福利住房是城镇居民解决住房问题的主要手段。 直到1998年, 国务院才发文停止实物分配住房, 逐步实行住房分配货币化。 我国商品房市场逐步开放。 从无到有, 2017年商品房销售额达到133701亿元, 今年上半年达到66945亿元。 改革开放40年来, 中国房地产业发展迅速。 随着房地产的发展, 人们的住房质量有了很大的提高。 然而, 随着房价的不断上涨, 房地产被广泛用作固定资产的流通财产,

炒房现象也有所抬头, 房地产泡沫逐渐积累。 于是, 针对不同城市、不同业态, 政府出台限购政策“对症下药”, 成为常态。 对于开发商来说, 土地市场的竞争越来越激烈, 并购不断增多, 行业集中度越来越高。 对他们来说, 资金比业绩更重要。 繁荣的房地产市场 1987年12月1日, 深圳市规划和土地局在深圳厅组织了一次土地拍卖。 编号为H409-4的拍卖土地靠近美丽的深圳水库。 这是一块可使用50年的住宅用地。 深圳市政府提前在报纸上刊登了《土地招标公告》。 拍卖前三天, 已有44家企业收到正式号码参与竞标, 其中外资企业9家。 最终, 深圳房地产公司以525万元的价格获得了罗湖区东晓路一块8588平方米的土地使用权。 这是一个历史性的时刻, 因为这是中国首次通过公开拍卖方式支付国有土地使用权出让。 一年后, 用这块土地建造的东晓花园154间套房开业时, 排起了长队。 单价1600元, 一小时内售罄。 1988年4月12日, 第七届全国人民代表大会第一次会议通过了宪法修正案, 宪法第10条第4款:“任何组织和个人不得占用、买卖、出租或者非法转让其他用途的土地。 形式。” . 修改为:“任何组织和个人不得占用、买卖或者以其他形式非法转让土地, 土地使用权可以依法转让。” 至此, 土地出让有了法律依据, 商品房销售也逐渐活跃起来, 尤其是1988年海南建省后, 大量人才和资金涌入岛上, 其中就包括“万通六君子”。 以冯仑为首。 1988年, 海南平均房价为1350元/平方米。 1992年涨到5000元/平方米, 1993年涨到7500元/平方米。 数据显示, 1992年全国房地产开发投资比1991年增长117%, 其中海南省增长211%, 内蒙古、辽宁, 吉林、黑龙江、福建、山东、河南、广西等地增速也超过或接近100%。
        当年, 全国房地产市场实现成交额185.4亿元, 成交面积4154万平方米, 分别比上年增长48.7%和63%。 然而, 这并不是房地产真正的繁荣, 而是泡沫。 当时, 海南有600多座未完工的建筑, 面积超过1600万平方米。 这个占全国0.6%人口的新省份, 却留下了占全国10%的商品房积压, 闲置土地18834公顷, 积压800亿元。 对这波过热的市场, 国家进行了严格管控。 1993年6月24日, 国务院印发《关于当前经济形势加强宏观调控的意见》。 加强和改进宏观调控措施。 1994年, 国务院印发《关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知》, 派调查组到各地进行房地产市场检查, 将全国固定资产投资规模控制在 一定程度上, 全年固定资产投资总额有所增加。 比上年下降31.4%。
        总体而言, 1988年至今, 中国房地产市场在投资、销售、土地出让金等方面均呈上升趋势。 虽然在金融危机和国家多项规定的情况下出现了短暂的下滑, 但总体快速增长是无法避免的。 堵塞。 中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛锋瑞在接受华夏时报记者采访时表示, 中国房地产业的发展对国家和人民意义重大。 过去的几十年。 一是改善了城镇居民居住环境。 其次, 房地产作为国民经济的支柱产业, 也极大地促进了我国经济的发展。 1980年代和1990年代, 房地产企业如雨后春笋般涌现, 万科就是一个典型。 1984年5月30日, 万科前身深圳市现代科教仪器展示销售中心在深圳市工商局正式注册。 公司为国有企业, 法定代表人王石。 主营业务为自动化办公设备和专业视频设备的进口和销售。 1986年, 为摆脱僵化的国有企业管理体制, 加快业务规模化发展,

公司管理层形成决议:在两年内进行股份制改造, 公开发行股票。 1988年11月21日, 深圳市政府批准了公司的股份制改造方案:原公司净资产1324万元, 折合1324万股, 其中60%来自国家, 40%为职工。 公开募集社会资金2800万元, 发行2800万股, 每股1元。 有资料显示, 当时王石为了筹集资金, 亲自带队在街上卖股票。 他在深圳闹市区摆了个摊子, 在大街小巷里走来走去。 1991年, 万科成为深交所第二家上市公司。 上市公司命名为“深圳市万科企业有限公司” 股票代码000002。同样挖到深圳第一桶金的还有中海、金地、招商。 1986年时间, 招商地产在深圳开发景山别墅, 以其优美的环境和国际化的生活氛围, 吸引了1万余名外籍人士入住。 1988年8月, 中海地产深圳公司正式成立。 成立当年, 中标深圳地块, 后建成海富花园。 两年后, 海府花园的复明阁住宅楼红了。 1988年, 深圳市福田区国资局、深圳市投资管理公司、UT斯达康有限公司、深圳市方兴达建设工程有限公司、金地实业发展公司工会委员会五个单位为发起人 . 发起设立金地集团, 成立于深圳, 1993年开始正式经营房地产。2001年4月, 金地集团正式在上海证券交易所上市。 1999年,

佳兆业、盛隆集团、时代地产、电建地产、宏融源、北科建、禾裕地产、上实城开、阳光100、东源地产等房地产企业相继诞生。 大力去库存 2013年至2015年期间, 全国房地产市场遭遇低迷。 据国家统计局数据, 2014年全国房地产开发投资95036亿元, 比上年名义增长10.5%, 增速比2013年回落9.3个百分点。 76292亿元, 下降6.3%。 2015年, 开发者的热情减弱了。 土地收购面积22811万平方米, 比上年下降31.7%, 土地成交价格7622亿元, 下降23.9%。 全国房地产开发投资95979亿元, 比上年名义增长1.0%。 值得一提的是, 2013年至2015年, 商品房待售面积每年增加1亿平方米。 2013年末商品房待售面积49295万平方米, 比2012年末增加12835万平方米。2014年末商品房待售面积 面积为 62, 169 平方米。 2015年末商品房待售面积71853万平方米,

比2014年增加9684万平方米, 存货危机已经显现。 为了提振市场, 央行和金融机构已经开始下调利率和准备金率。 2015年2月、4月和9月, 中国人民银行3次下调金融机构人民币存款准备金率。金融机构分别下调贷款基准利率3次、5次、6次、8次和10次。 截至2015年10月24日, 金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%。 与此同时, 去库存的政策也开始了。 2015年4月30日, 中央政治局召开会议, 提出盘活存量, 建立房地产健康发展长效机制。 地方政策也开始调整。 2014年至2015年, 多个城市全面取消限购令。 2015年, 越来越多的城市加入了取消限购大军, 部分省份甚至计划实施购房首付2.5%的新规定。 彼得当时, 46个限购城市中, 只有北京、上海、广州、深圳4个城市没有取消限购令。 2015年底, 中央经济工作会议将“化解房地产库存”纳入2016年经济工作“五项任务”, 同时明确通过加快推进农民工城镇化, 保障住房制度建设。 推进满足新公民需求的改革, 扩大有效需求。 , 稳定房地产市场。 去库存政策的效果立竿见影。 2016年末, 全国商品房待售面积69539万平方米, 比2015年减少2314万平方米, 销售面积157349万平方米, 比上年增长22.5% 上年实现销售额117627亿元,

增长34.8%。 到2017年末, 商品房待售面积下降58923万平方米, 商品房销售额133701亿元, 增长13.7%。 一时间, 房价快速上涨, 不少地方出现房价翻倍的现象。 政府紧急刹车。 2016年9月30日, 全国19个城市启动或升级限购令。 2016年底中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的, 不是用来炒的”的定位, 这一定位一直延续至今。 在牛锋锐看来, 2015年7亿平方米的库存其实并不多, 而且大部分集中在消化较慢的三四线城市。 如果按照正常速度, 其实六七个月就可以消化掉。 多年来, 中国房地产市场并未出现供过于求的拐点。 这个拐点只有在中国城镇化基本完成、离开社会主义初级阶段时才会出现。 这不是房地产第一次去库存。 早在1995年, 政府就因库存高企而出台了相应的消化政策。 1993年房地产市场泡沫破灭后, 房价下跌, 到1955年底, 全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平方米。 市场底部持续两年后, 政府开始救市。 1998年7月, 国务院印发《关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。 行业集中度越来越高。 2018年上半年, 碧桂园销售额突破4000亿元, 恒大、万科地产销售额突破3000亿元。 保利地产、融创中国、绿地控股销售额突破1500亿元。 CRIC上榜房企TOP100实现销售额约46848亿元, 同比累计增长约38%。 上半年, TOP50房企销售额占比近60%。 这就是多年来行业集中度提高形成的“强者恒强”的局面。 2016年, 受宏观经济下行和地价上涨的双重压力影响, 房地产行业优胜劣汰的现象大规模涌现。 中国指数研究院数据显示, 2016年, 全国300个城市各类土地的平均成交底价为1904元/平方米, 同比上涨40%。 住宅用地平均成交楼面价格为每平方米3349元, 同比上涨53%。%。 一、二线热点城市房价更高, 土地出让单价记录不断刷新。 随着房地产企业征地难度和成本的提高, 并购成为企业扩大规模的重要途径。 通过收购某地产公司股权, 参股目标公司, 有利于公司在核心城市快速布局, 提升销售业绩。 以融创为例, 2016年5月, 融创中国以43.94亿元收购了汤普泉国际7家项目公司的全部股权; 对价约138亿元, 其中融科智地42个物业项目分布于北京、天津、重庆、杭州等16个城市,

建筑面积1800万平方米, 未售面积7.3 万平方米。
        按此计算, 融创将获得的这些未售出的项目储备成本每平方米不到1900元; 11月, 恒大以36.63亿元的价格将嘉凯城青岛项目股权出售给融创。 本次收购该项目的成本为102.08亿元。 此外, 融创还以40亿元入股金科地产16.96%, 并以26亿元增资获得北京联嘉6.25%的股权。 2016年全年, 融创进行了约13次并购。 2016年新增土地储备5394万平方米, 其中2/3为并购所得。 包括2017年收购万达资产在内, 融创光在一年半内就斥资1355亿元并购。 恒大、保利、中海等地产企业近年也纷纷进行并购。
        值得一提的是, 2010年才成立、2017年成功挤进中国房地产企业50强的黑马新利地产, 也大多通过并购获得土地储备。 新丽地产副总裁佘润婷曾表示, 多年来, 其70%以上的土地收购都是通过并购完成的。 华夏时报记者走访惠州时发现, 新丽置业在惠州拥有22个项目, 全部是通过并购获得。 在近几年的疯狂并购下, 行业集中度逐渐提升。 2015年排名前10位的房地产企业仅占整个行业市场份额的12%, 而2018年上半年则增长到30%; 2015年房地产百强企业市场份额为27%, 2018年上半年达到65%。中国豪宅研究院院长朱晓红表示, 这种行业集中度的趋势将 肯定会继续下去, 因为在市场优胜劣汰的情况下, 中小房企可能无法承担债务或融资, 被大企业收购。 他还表示, 未来会成长起来的房地产企业有三类, 一类是以国有资本为主的混合所有制企业, 一类是以民间资本为主的混合所有制企业, 另一类是 房地产以外的大型金融业务。 集团公司。